青年首購貸款相關資訊分享－房屋抵押貸款試算

青年首購貸款相關資訊分享

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全球市場回顧與展望

上週由於端午節連假休市的因素，台股開盤僅只三天，不過受惠於5月底MSCI指數權重進行季度調整後，資金潮湧入新興亞股的激勵，加上台積電股東會宣佈將配發創新高的現金股利，大盤在外資續買以及政策面做多氣氛濃厚的提振下，單日成交額突破800億元，而各類股題材也從汽車電子、生技、虛擬實境裝置(VR)、食品、內需等族群一路輪動，使得指數單週上漲1.49%，連續第四週收紅。
【市場展望】
展望本週，由於端午連假期間歐美股市在油價波動加劇、公債殖利率再創低位下回檔修正，青年首購貸款因此台股將有補跌可能。整體而言，值得觀察的重點如下：1)FOMC利率會議與英國脫歐公投：雖然聯準會於本週宣佈升息的機率大幅降低，但市場料將聚焦於會後聲明變化，這將影響市場情緒與美元走勢；此外，根據最新民調，英國脫歐支持率目前已高於留歐支持率約10%，雖然數據仍在誤差範圍內，但短期間將可能令投資人暫先退場觀望，對台股的負面影響相對較大；2)中國A股是否納入MSCI成分股：6/15即將公佈結果，根據外資券商估計，A股要納入的機率初估約50%，如果真的納入，對台股將有些許的資金排擠效應；3)籌碼變化：由於今年現金股息預計高於去年，因此主要壽險業者均已表示，將把股息再投資入台股當中，如此將為大青年首購貸款盤增添活水，對指數提供支撐。
整體而言，雖然聯準會升息議題持續干青年首購貸款擾市場，但全球經濟復甦方向不變，且接下來的第三季更是電子業拉貨以及新品題材發表的旺季，預期資金動能將陸續回流，盤勢表現可望回歸基本面，建議投資人可以台股基金介入，藉由青年首購貸款專業經理人的挑選降低選股過程中的不確定性。
◆美歐股市
【市場焦點】
上週一Fed主席葉倫雖未明確指出升息時機，卻對經濟依舊肯定，緩解了投資人對經濟成長的擔憂，使得週初美股獲得支撐，此外，油價也是影響美股盤勢的主因，油價在週三以前維持漲勢，使得道瓊青年首購貸款指數在週三短暫收復18000點大關，S&P 500亦創去年7月以來高點，週四隨即回檔，週五由於原油價格進一步下跌，加上全球主要公債殖利率創新低點，使青年首購貸款得經濟成長的擔憂重燃，同時英國脫歐民調顯示，支持脫歐者大幅增加，亦讓投資人憂慮，三大因素讓美股週五大幅收低。美股三大指數除了道瓊指數仍撐住週線收紅外，其餘皆收黑。
歐股則是先受到大宗商品價格上漲，以及第一季歐元區經濟成長率來到0.6%，表現優於市場預期0.5%且創12個月以來最高紀錄所推升，週三之後歐股連續三天下跌，一方面是礦業及能源類股受到大宗商品價格下跌所拖累，另一方面則是歐洲央行總裁德拉吉再度警告界人士，需加緊讓疲弱的歐洲區經濟恢復生氣，各國不能再延後實施結構性改革，否則將會影響到歐元區經濟發展，同時英國脫歐民調顯示，支持脫歐者大幅增加，亦讓投資人憂慮。
【市場展望】
由於5月份就業數據不佳，使得上週聯準會主要官員發言中均暗示6月份升息不太可能，由於6月份FOMC會議即將在本週二登場，因此市場仍將持續判斷7月份升息的可能性，觀望氣氛仍難以避免。此外，英國脫歐議題也是另一個市場最大不確定性因素，根據Financial Time截至6月10日的最新民調，支持留歐與脫歐的佔比為44%：46%，根據分析指出，英國政府上月公布最新統計數據顯示，2015年英國淨流入人口達33.3萬人，而新增移民人數居高不下，已持續數月，此數據公布後，支持脫歐的比率便飆升，脫歐派過去兩週以來主打移民問題的攻勢奏效，但也增加市場投資人憂慮，後續民調將引發關注。
在兩大不確定因素影響下，預估美歐股市短線震盪可能性仍高，經濟數據方面，聚焦美國5月份零售銷售、工業生產、CPI、新屋開工及營建許可等數據，歐元區則留意4月份工業生產及5月份CPI。
◆新興市場
【市場焦點】
過去一週雖然市場對英國脫歐公投的擔憂與日遽增，避險情緒升溫下導致全球股市回檔修正，但由於聯準會升息速度放緩、美元轉弱，使得新興貨幣短線上揚，加上油價強勢依舊，激勵MSCI新興股指週漲0.94%。新興亞股方面，由於聯準會主席葉倫針對升息立場發表謹慎言論後，市場情緒趨於穩定，在美元反轉走貶下帶動資金回流亞洲市場，令MSCI新興亞指上漲1.22%；拉美股市在巴西漲多休憩之際，單週小漲0.28%；東歐股市同樣受惠於美元走弱與俄羅斯降息的支撐，上週續揚。
【市場展望】
展望後市，由於聯準會升息預期大幅降溫，連帶使美元指數走貶，也令新興市場資金撤出壓力大減，股、匯市均出現反彈走勢，雖然聯準會升息預期對市場的干擾仍將持續，但隨著油價等大宗商品價格自低檔回揚，在基期效應下，預期自第三季起新興企業盈餘將有上修機會，此外，新興股市的股價淨值比仍位在十年來低點，且相對全球股市也大幅折價，使得新興市場有望重啟漲勢。
短線而言市場將聚焦於MSCI指數是否納入A股，以過去南韓與台灣納入MSCI指數的經驗來看，納入前後指數大致呈上漲趨勢，不過若本次A股納入初期流入金額佔整體股票市場規模相對較小，且最快在明年5月生效，因此短線利多主要為信心面提振，基本面仍具改善空間。
◆大中華
【市場焦點】
上週A股呈現漲跌互見，兩市成交量持續萎縮，因適逢端午長假前夕，A股僅開盤三個交易日，市場交投略顯清淡，上証指數週線小跌0.39%，收在2,927.16點；反觀深圳指數小漲0.20%，收在1,918.62點。技術面上，在歷經上週大漲之後，滬綜指上攻動力減弱，未能有效突破60日均線，同時中小板與創業板指數則受制於半年線的阻力，主因國內外消息面不確定升溫，多數的投資人選擇退場觀望，以等待消息進一步明朗化；消息面上，市場預計聯準會6月份不會升息，但有可能修改前瞻指引措辭，中金認為，鑒於最近兩週FED官員鷹派發言，若此次修改會議聲明關於升息前景措辭，則7月升息的機率將大幅上升，7月底之前美元指數也將維持強勢，否則最早要到9月才會升息，美元指數也可能隨之走弱，對金融市場而言將有不同影響。
【市場展望】
展望後市，節後A股進入最敏感階段，包括美聯儲利率會議、英國脫歐公投和A股能否納入MSCI等，對節後A股將產生重要影響。
第一、6月12日~6月14日：將陸續公佈CPI、PPI、零售銷售、固定資產投資、工業增加值、M1、M2和新增人民幣貸款、社會融資規模。研調機構預測，5月社會融資規模8,000億，M2繼續低速增長，新增人民幣貸款高於上月，但低於去年同期9,000億，大致在6,500億元至7,000億；第二、6月15日：MSCI將公佈是否將A股納入，業內人士普遍給出樂觀評價，納入機率由50%一路升高至70%；第三、6月15日：美聯儲會議不升息成主流觀點，端午節期間全球市場出現全面下跌，黃金價格也受避險買盤推動反彈；第四、6月23日：英國脫歐公投。IMF總裁拉加德警告英國若脫歐，就長線角度觀之影響將是重大。從短期來看，還是會對金融市場帶來負面風險；第四、6月底：月底將公佈深港通敏感期，7月1日前可能宣佈啟動。2014年11月17日滬港通開通後，打破上証指數近4年的盤整格局，大盤從2,472點上漲到5,178點，市場預測深港通開通對A股、H股偏多，下半年上証指數有望重回3,000大關。
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房地產景氣混沌不明，國揚（2505）總經理彭邵齡表示，二手屋市場的房價已經下修，至於預售屋，因為建設公司之前取得的土地成本較高，所以「大家都在撐」；不過因為大選前房市觀望氣氛濃厚，累積一定買氣，加上新政府對於貸款成數有放寬，因此交易量應該會比去年好。
國揚總經理彭邵齡表示，二手屋市場的房價已經下修，但預售屋因取得的土地成本較高，建商還在撐。總經理彭邵齡表示，二手屋市場的房價已經下修，但預售屋因取得的土地成本較高，建商還在撐。
雖然市場還不明朗，不過國揚今年推案至少60億元，彭邵齡表示，「基隆調和案」目前正送設計變更，預估7月可以推案，由於以中小坪數為主，且為1字頭房價，總銷40幾億元的案量，銷售相對樂觀；另外台南已完工的「翡翠森林二期」，總銷約27億元，目前已陸續開始銷售；至於台北文山區的公訓段，今年8月會先開工，看市場情況決定是否預售、或是先建後售，該案總銷30餘億元。
而今年可以入帳的個案，彭邵齡表示，第四季會有汐止的雲端科技大樓完工，該案總銷27億元，已銷售7、8成，因此至少20億元可以入帳；另外翡翠森林一期還有10億元成屋可售、二期則是已售3億元，接下來賣一戶就可以認一戶，因此今年營運至少不會比去年差。
至於眾人關注的大南港案，彭邵齡指出，由於市況不明，如果要自己開發，銷售將是大難題，但若要賣地，現在也沒有買主，只能暫時先放著；而談了超過10年的台北吉林都更案，總算完成事業計畫，預計最快明年底可以拿到建照，土地面積500坪，將興建21層的住宅大樓。避免買到工業宅專家：看有無公廁、室內高度

到底要怎樣才能避免買到工業宅，專家解釋，現在只要是新成屋或是預售屋，政府都有規定建商必須要告知，是不是工業宅，但萬一建商沒有告知，這時就可以觀察房屋的價格，通常工業宅的預售價會比行情低兩成左右，另外大樓內部，如果公共空間有廁所，或是室內挑高3米6，都是為了符合商辦需求的工業宅特徵，也可以觀察大樓附近是不是有太多的小型工廠或是公司行號，工業宅的機率也比較大。
新北市中和的這兩棟大樓，前方有捷運施工，旁邊有大賣場，非常方便，目前房價一坪有50萬左右水準，但其實這大樓是不折不扣的工業宅。房仲張廷亦：「畢竟它還是不合法的，第二個問題就是，它首購的貸款成數，它最高是7成。」工業宅，就是蓋在乙種工業區的房子，依照規定，不能作為住，否則就算是違建。最有名的就是中和的元氣大鎮，當初建商隱匿地目是工業用地，引發軒然大波，但如果想要避免買到工業宅，其實有方法。房仲張廷亦：「如果在公共空間，你就已經有看到廁所了，那這個大概乙種工業用地，大概是不會有問題的。」但如果工業宅過二次施工，公廁可能被移除，這時就要看房間內部。房仲張廷亦：「大部分乙種工業用地，它的樓板大概都會是3米6。」
專家解釋，一般住家房屋的高度大約是3公尺，如果特別挑高，大約是4到5公尺，但是工業宅為了符合商辦使用，規定挑高3米6，除此之外也可以觀察周邊環境。房仲張廷亦：「這個社區大樓周邊有一些，比如說加工廠成衣廠小型的，或者是電子公司啊，公司行號比較多，那大概都要稍微注意一下。」因為是工業宅坐落，乙種工業區，附近通常都會很多的，小型工廠或是商辦，只要有懷疑就可以去政府網站查詢地目，或是詢問房仲，因為依照法令規定，房屋仲介有告知工業宅的義務。另外如果房子是預售屋或是新成屋，也可以觀察房屋的售價，通常工業宅最初的價格，會低於附近行情兩成左右。但這樣的法則過了一段時間，經過好幾手買賣交易，可能就會失準，即使如此，多做準備多觀察，就能降低買到工業宅的機率。